Vendre une passoire thermique (F ou G)
en 2026

« Est-ce qu'on peut encore vendre un logement classé F ou G ? » C'est la question qui angoisse beaucoup de vendeurs — et la réponse est oui, c'est parfaitement légal en 2026. La confusion vient d'une règle qui ne concerne que la location. Mais vendre une passoire thermique, ça se prépare : audit obligatoire, décote à anticiper, acheteur averti. Voici les règles exactes cette année, la méthode pour vendre au juste prix sans brader, et comment LIMO vous aide à repérer ces biens et à les estimer.

Peut-on encore vendre un F ou G en 2026 ? Oui, sans restriction

Mettons fin à l'idée reçue tout de suite : aucune loi n'interdit de vendre un logement classé F ou G, quelle que soit sa performance énergétique. La loi Climat et Résilience de 2021, à l'origine de toute la réglementation sur les passoires thermiques, ne vise que la mise en location. À la vente, aucune interdiction, aucun blocage.

Le flou vient justement de cette confusion permanente entre vente et location. Un vendeur entend « les passoires vont être interdites » et croit qu'il ne peut plus vendre — alors qu'il s'agit de la location. Votre rôle de conseiller commence souvent par là : rassurer, et remettre les faits à l'endroit.

Ce qui est réellement obligatoire à la vente

Vendre un F ou G reste libre, mais s'accompagne d'obligations d'information renforcées, pensées pour protéger l'acheteur :

• Un DPE valide, avec la classe énergie et la classe climat affichées.
• Un audit énergétique, obligatoire pour les classes F et G (et étendu à la classe E depuis 2025). Il va plus loin que le DPE : il propose un parcours de travaux chiffré pour améliorer le logement.
• La mention claire de la classe dans l'annonce, sans la noyer en bas de page.

Loin d'être un frein, l'audit est un atout de vente : il transforme un « c'est une passoire » en « voici exactement quoi faire, et pour combien ». L'acheteur sait où il met les pieds — et un acheteur rassuré est un acheteur qui signe.

Le vrai enjeu : l'interdiction de LOUER, pas de vendre

Si les passoires font peur, c'est à cause du calendrier qui pèse sur la location. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et interdit à la location. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Pourquoi est-ce décisif à la vente ? Parce qu'un acheteur investisseur sait qu'il ne pourra pas mettre le bien en location en l'état. Il va donc soit négocier fermement, soit intégrer le coût des travaux, soit passer son chemin. Le vendeur doit l'entendre : le marché des passoires existe bel et bien, mais il est plus exigeant. C'est là que le bon positionnement de prix fait toute la différence.

La décote : l'anticiper plutôt que la subir

Les logements énergivores se vendent souvent avec une décote par rapport à un bien équivalent mieux classé. La pire erreur serait de la nier : un F affiché au prix d'un C reste en ligne des mois, accumule les baisses, et finit par se vendre en dessous de sa vraie valeur — le classique effet « bien qui traîne ».

La bonne approche est inverse : afficher dès le départ un prix juste, argumenté sur les ventes réelles du secteur. Un bien correctement positionné se vend plus vite et, au final, plus cher qu'un bien surévalué qu'on brade ensuite dans l'urgence. Pour construire ce prix sur des données solides, appuyez-vous sur les ventes notariées — c'est tout l'objet de notre article sur l'estimation à partir de la base DVF.

Nouveauté 2026 : vérifiez si le DPE est encore à jour

Un point que beaucoup de vendeurs ignorent : depuis le 1^er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué. Le coefficient appliqué à l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a reclassé automatiquement certains logements chauffés à l'électricité vers une meilleure classe.

Concrètement : un bien qui était classé F avec un ancien DPE a pu, mécaniquement, passer en E — et sortir du statut de passoire. Avant de mettre en vente, il peut donc être très rentable de vérifier si une réédition du DPE change la classe. C'est un réflexe qui peut faire gagner plusieurs milliers d'euros au vendeur — et un argument que vous serez souvent le seul à penser à vérifier.

La méthode pour bien vendre une passoire

En résumé, vendre un F ou G au bon prix tient en cinq réflexes :

1. Rassurer le vendeur : la vente est légale, seule la location est encadrée.
2. Vérifier le DPE à l'aune du nouveau calcul 2026 avant toute chose.
3. Préparer l'audit énergétique et le présenter comme une feuille de route, pas comme un aveu.
4. Fixer un prix juste sur les ventes réelles, décote comprise, plutôt que de brader plus tard.
5. Cibler les bons acheteurs : rénovateurs, primo-accédants prêts à des travaux, investisseurs conscients du calendrier.

Là où LIMO vous fait gagner du temps

Sur ce type de dossier, LIMO intervient à chaque étape. Il repère les DPE récents de votre secteur, classes F et G comprises — souvent des propriétaires pressés de vendre, donc des prospects de premier ordre. Il estime le bien au juste prix sur les ventes notariées réelles, décote incluse. Et il prépare l'annonce avec les mentions obligatoires (classe énergie, honoraires), pour que vous partiez conforme du premier coup.

Fidèle à sa règle, il ne promet rien de magique : il vous donne des fourchettes fondées sur des données réelles et vous signale ce qu'il faut vérifier — à vous l'expertise du terrain. Le reste de votre suivi (relances, dossier, réseaux) est géré dans la foulée, pour que vous gardiez votre temps là où il compte vraiment : face au vendeur.